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关于估价报告内容的规范性问题(三)

发布时间: 2015-02-09

案例概要:

2010年6月,某人A购置了一套价值300万元的二手房,建筑面积120平方米,单价25000元/平方米,首付90万元,而某人A深知自己属购买第二套物业的情况,按规定只能获取不超过物业价值五成的贷款,无法获取七成贷款。为促成交易,估价机构被授意高该物业价值,应委托方要求出具了该物业价值为420万元的估价报告。但事实上该估价结果与估价对象于估价时点客观、合理的市场价值存在较大差距。

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专家点评:房地产估价机构和估价师应该独立、客观、公正地对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断。按照估价的谨慎性原则,估价师在进行抵押房地产价格评估时,不应高估未设定法定优先受偿权利下的市场价值,也不应低估法定优先受偿款。上述案例中的估价机构、估价师存在侥幸心理,错误的以为只要贷款额低于市场价值,只要贷款是“安全”的,估值过高所造成的执业风险就不会显现出来。

2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)颁布后,我市相继出台了《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》,要求严格施行差别化信贷政策,对购置第二套及以上住房的首付比例要求大幅提高,第二套住房首付不低于50%,深圳各大银行基本暂停发放第三套住房贷款。估价机构、估价人员为了利益,放弃估价专业操守,通过高估物业价值等方式协助银行及借款人实现违规贷款的行为,扰乱了房地产市场交易秩序,在一定程度上助推了房价上涨,存在极大的风险和隐患。

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风险提示:

各估价机构及从业人员应自觉遵守国家和地方政府颁布的各项法律、法规、规章及规范性文件,守法、诚信、自律,坚持独立、客观、公正的工作原则,恪守职业道德和估价技术规范,提高、加强执业风险防范意识和能力,严格按照规定的程序和技术规范出具估价报告。不迎合高估要求,隐瞒真相,出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告,不在房地产违规交易中推波助澜。

市房地产主管部门已经作出了进一步规范房地产估价执业行为的要求。学会将配合房地产主管部门对估价报告进行质量抽检。对于违反估价规范和标准出具估价报告的机构、个人,一经查实,市房地产主管部门及相关单位将按有关规定予以从严从重处理。